【2026年最新】リバースモーゲージとは？仕組みやデメリット、ノンリコース型・リ・バース60を徹底解説

老後には公的年金による年金の他に2000万円以上の蓄えが必要であるという話があります。一方で、実際に現役のタイミングでそれだけの資産を蓄えることができる人は少数派です。

中には、年金以外はほとんど準備できていないという方もいらっしゃいます。そんな中でもマイホームをお持ちの方であれば利用できる老後の生活資金作りの方法が「リバースモーゲージ」といわれるものです。

名前くらいは聞いたことがあるという方も多いかもしれません。今回はそんなリバースモーゲージという金融商品の仕組みと利用時の注意点、さらに2026年時点の金利動向や「ノンリコース型」などの最新情報を交えて紹介していきます。

リバースモーゲージはマイホームを担保にお金を借りる仕組み

リバースモーゲージはマイホームを担保にお金を借りるローンの一つです。持ち家という資産を活かして、老後に必要な資金を得る手段となっています。

まずはそのリバースモーゲージというローンの仕組みと活用方法について紹介していきます。

自宅に住んだままお金を借りることができる
借りたお金の使い道は自由（一部例外あり）
持ち家を担保にするので高齢でもOK
基本的に生前中は返済をしなくてよい（死後返済）
住宅ローン残高の借り換えにも活用可能

自宅に住んだままお金を借りることができる

リバースモーゲージを利用してお金を借りた場合でも、自宅を売却するわけではないので、その家に住み続けることができます。

借りたお金の使い道は自由

民間金融機関が提供する一般的なリバースモーゲージの場合、資金使途（借りたお金の使い道）に指定はありません。日々の生活費でも構いませんし、遊びに使うお金でも構いません。

※ただし、事業目的には利用できません。また、後述する社会福祉協議会のリバースモーゲージについては生活費の利用に限られます。

持ち家を担保にするので高齢でもOK

通常のローンは借り手の収入を返済原資としているため、収入があるのが前提です。一方でリバースモーゲージの場合は、自宅という資産を担保にお金を借りているので、返済能力（収入）がなくても利用することができます。

ただし、一定以上の年収（年金収入でOK）が求められるリバースモーゲージもあります。

基本的に生前中は返済をしなくてよい（死後返済）

リバースモーゲージの種類にもよりますが、このローンは毎月元本を返済するというものではなく、契約期間終了時に一括で返済するようになっています。

この終了を「死亡時」としていれば、生前には基本的に借りたお金の元本を返済する必要はありません（利息のみ毎月払うタイプと、利息も元本に組み入れるタイプがあります）。

また、死後に住宅を売却して借金を返済するので遺族に対しても負担はありません。もちろん、売却金額が負債額を上回っている場合は、遺族がそれを受け取れます。

住宅ローン残高があっても借り換えで利用できるケースも

近年、高齢になっても住宅ローンが残っている場合の解決策としてリバースモーゲージが注目されています。残っている住宅ローンをリバースモーゲージで借り換えることで、毎月の返済負担を「利息のみ」に圧縮することができ、老後のキャッシュフローを大幅に改善する活用法です。

リバースモーゲージの注意点とデメリット

こんな風にメリットがあるリバースモーゲージですが、いくつかの注意点（デメリット）もあります。

それはリバースモーゲージは原則として「自宅を最終的には売ることを前提としている」という点です。この点について自分自身はもちろん、遺族にも理解してもらう必要があります。

借り入れには相続人の同意が必要
原則として子どもなどと同居はできない
担保とする自宅には制限がある
長生きしすぎると困ることがでてくる

借り入れには相続人の同意が必要

普通、不動産を担保にお金を借りる場合、権利者が同意するだけでOKです。
一方でリバースモーゲージを利用する場合、物件所有者本人だけでなく、推定相続人全員の同意が必要になるケースがほとんどです。

これはリバースモーゲージという性質上、死亡時に家（不動産）が売られてしまうため、相続人との間でトラブルになりやすいからです。

配偶者のことを考える必要がある

たとえば、夫名義の不動産があり、それを担保にリバースモーゲージを組んだとしましょう。その後、夫が死亡して妻が生存している場合、通常のリバースモーゲージの場合、妻はその家を出ていく必要があります。

リバースモーゲージ商品の中には配偶者が継続して住めるような契約条件や配偶者が契約を継続できるようになっているものを選ぶようにしましょう。

原則として子供との同居はできない

リバースモーゲージは契約者（物件所有者）が死亡した場合には家を売る前提となっていますので、子どもと同居はできません。

これは契約時だけでなく、その後もです。将来子どもとの同居を考えているのであればリバースモーゲージはおすすめできません。

担保とする自宅には制限がある

リバースモーゲージはどんな物件でも使えるわけではありません。
ローンによって異なりますが、それなりの資産価値、担保価値があるエリアや物件でないとリバースモーゲージ自体を組めないことがあります。

長生きしすぎると困ることがでてくる（金利上昇リスク）

リバースモーゲージは原則として生前中は元本の返済は不要です。
ただし、借りているお金には利息が付きます。

仮に1000万円の価値がある物件に対して600万円のリバースモーゲージを組んだとしましょう。利率は年利3％とします。当然ですが、600万円の借金に利息が付きます。

生前中は返済しないという場合、利息は複利でふえていきます。

5年後：695万円
10年後：806万円
15年後：934万円
20年後：1083万円

このように、長生きすれば利息がどんどん増えていきます。

近年の金利上昇には要注意
2024年のマイナス金利解除以降、リバースモーゲージの適用金利は上昇傾向にあります。変動金利型の場合、金利が上昇すると上記で計算した以上に利息が膨らみ、借入残高が担保評価額に早く到達してしまうリスク（長生きリスク）が高まる点に注意が必要です。

絶対に知っておきたい「ノンリコース型」と「リコース型」

かつてリバースモーゲージの最大のデメリットとして「死亡時に不動産の評価額が下がって担保割れした場合、遺族に負債が残る」という点がありました。

しかし、2026年現在のリバースモーゲージは「ノンリコース型」と呼ばれる契約が主流となっており、このデメリットは大きく解消されています。

項目	ノンリコース型	リコース型
担保割れ時の相続人の義務	返済不要	不足分を返済する義務あり
金利水準	やや高め	やや低め
融資限度額	やや低め	高め

ノンリコース型を選択すれば、万が一売却代金が借入残高を下回ったとしても、相続人に残債の返済義務は生じません。現在、公的機関がバックアップする「リ・バース60」の利用者の約99%がこのノンリコース型を選択しています。

※リコース型を選択し、マイナスの財産しか残らなかった場合は相続放棄をすることが可能です。

リバースモーゲージが利用できる銀行・金融機関

リバースモーゲージを扱う金融機関は増加傾向にあり、商品性も多様化しています。

民間金融機関のリバースモーゲージ

三井住友銀行
三菱UFJ銀行
みずほ銀行
りそな銀行
三井住友信託銀行
楽天銀行

上記のようなメガバンクや信託銀行のほか、オンライン完結で最大1億円の借入が可能な楽天銀行など、ネット銀行の参入も進んでいます。また、お住まいの地域の地方銀行や信用金庫などの金融機関でも取り扱いをしています。

住宅金融支援機構の「リ・バース60」

現在、民間金融機関と連携して最も広く利用されているのが、住宅金融支援機構が提供する「リ・バース60」です。

満60歳以上（一部商品は50歳以上）が対象で、資金使途は住宅の建設・購入・リフォーム・住宅ローンの借り換え・高齢者施設の入居一時金などに限定されます（生活費としては使えません）。その代わり、一般的なリバースモーゲージよりも金利が低く設定されている傾向があります。

全期間固定金利タイプの登場
2025年1月より、リ・バース60に「全期間固定金利タイプ」が追加されました。借入時の金利がずっと適用されるため、将来の金利上昇による借入残高の想定外の膨張リスクを完全に回避できる大きなメリットがあります。

社会福祉協議会のリバースモーゲージ

金融機関ではなく公的機関としてのリバースモーゲージもあります。

これは厚生労働省の「生活福祉資金貸付制度」による貸付資金となっています（不動産担保型生活資金）。

自治体の社会福祉協議会が窓口となっていて管轄は厚生労働省です。利用にあたっては「低所得の高齢者世帯（住民税非課税世帯）」といったような制限はありますが、条件を満たせる人は多いと思います。

こちらは、セーフティーネットとしての意味合いも強く、一括での融資ではなく毎月数十万を借りていくというタイプが多いです。なお、利用にあたっては推定相続人の中から1名の保証人が求められます。

民間銀行と社会福祉協議会のリバースモーゲージの比較

項目	社会福祉協議会（不動産担保型生活資金）	民間銀行の例（一般的なリバースモーゲージ）
所得条件	住民税非課税世帯などの条件あり	一定の年収・年金収入が必要な場合あり
対象年齢	原則65歳以上	原則55歳〜60歳以上
資金使途	生活費	自由（事業資金等を除く）
利子	長期プライムレート連動（※近年は金利上昇に伴い年1%台〜等変動あり）	変動金利年3%台後半など（金融機関により大きく異なる）
借り入れ金額について	毎月借りる形（上限30万円）	担保価値の範囲内で極度額を設定し、一括または都度借りる
利用可能エリア	定め無し	主に大都市圏や各銀行の営業エリア内に限る
物件制限	土地評価が概ね1500万円以上でマンションは不可	一戸建てはもちろん、マンションも対象になることが多い
保証人	必要	原則不要（ただし、推定相続人全員の同意が必要）