リフォーム一体型住宅ローンの選び方｜中古購入の融資日と総返済額を比較

リフォーム一体型住宅ローンは、中古住宅の購入代金と工事費用をまとめて借りる方法です。
別々に借りるより金利を抑えられる場合がありますが、先に確認したいのは、希望する工事が対象か、代金の支払日に融資が間に合うか、返済期間を含めた総負担はいくらかの3点です。

物件を契約する前の確認順

2026年9月1日のお借入れ分から、フラット35の中古住宅融資には、簡易な内装変更や設備設置の工事費を含められる仕組みが加わりました。
性能向上工事による金利引き下げを受ける「フラット35リノベ」とは、工事の範囲も資金を受け取る時期も異なります。
制度条件の確認時点は2026年11月2日です。

工事内容から借り方を選ぶ

候補	向いている計画と確認点
銀行の購入と工事費のセット融資	希望する工事と金利タイプに合う商品を選ぶ。融資をまとめられる範囲と実行時期は銀行ごとに異なる
フラット35の簡易リフォーム融資	壁紙や床材、水回り設備などの交換。適合証明の内容に影響しない工事に限る
フラット35リノベ	省エネ性や耐震性など、所定の性能向上工事を伴う計画。技術基準と検査、資金実行時期を確認する
購入資金と別のリフォームローン	工事時期が後になる場合など。工事用融資の金利、期間、手数料を住宅ローンと合算する

フラット35の簡易リフォーム融資は、購入する中古住宅の内装変更や設備設置を対象とします。
柱の位置の変更、間取り変更、床面積の増減、断熱材の交換などは、この簡易リフォームの範囲に含まれません。
工事金額だけでなく、内容で判断します。

この仕組みでは工事前に適合証明を取得し、購入時に工事費を含めて資金を受け取り、その後に工事を行えます。
資金実行から2か月後の月末までに、工事費の支払いと入居を確認できる資料を提出します。
予定した工事を一部または全部行わなかった場合は、実施しなかった工事費相当額の繰上返済が必要です。

一方、フラット35リノベのリフォーム一体タイプは、所定の性能向上工事を行い、工事後の適合証明検査を経て資金を受け取ります。
中古住宅の代金や工事の分割払いが先に必要なら、その間の資金を用意しなければなりません。

リノベ単独の金利引き下げは、金利Aプランが当初5年間年1.0％、金利Bプランが当初5年間年0.5％です。
簡易リフォーム融資を選んだだけでは、このリノベの引き下げは受けられません。
リノベには予算による受付終了もあるため、申込時点の受付状況と、併用する引き下げ制度を確認します。

工事内容を決める前に、簡易リフォーム融資の案内とフラット35リノベの条件を比較してください。
フラット35の取扱金融機関でも、簡易リフォーム融資を扱わない場合があります。

「工事費も借りられる」と「必要な日に工事費を払える」は別です。
売主への決済日、工事会社への着手金と中間金、完成時の残金を並べ、それぞれに充てる資金を決めます。

銀行によっては、中古物件の引き渡しまでに工事が完了し、購入資金と工事費を同時に支払う場合に限って、工事費を住宅ローンへ含められます。
売主が住んでいる家を買い、引き渡し後に工事する計画では、その条件に合いません。
商品名が似ていても、工事前に融資を受けられるか、分割実行できるかを個別に照合します。

融資までの不足額を一時的に借りるのがつなぎ融資です。
利用できる金融機関、利率、事務手数料、担保や保証の条件を確認します。
工期が延びたときの利息や、工事の追加費用も予算へ含めてください。

つなぎ資金の利息を計算する例

仮に2,000万円を年3％、90日間借り、365日の日割り計算とすると、利息は2,000万円×3％×90日÷365日で約147,945円です。
事務手数料などは別です。
これは商品の提示金利ではなく計算例で、実際の契約の日割り方法と借入日数を使います。

工事費を住宅ローンへ含めると、毎月の返済を抑えやすくなります。
ただし、短いリフォームローンより長い期間をかけて返すと、金利が低くても支払利息が増える場合があります。

工事費500万円を元利均等返済で借りる仮定の比較です。
各金利は完済まで一定、毎月返済、ボーナス返済なしとし、手数料、税控除、繰上返済は含めません。

仮定の条件	返済額の概算
年3％で10年	月約48,280円、総返済約579.4万円、うち利息約79.4万円
年1.5％で35年	月約15,309円、総返済約643.0万円、うち利息約143.0万円