住宅ローン金利優遇キャンペーンの注意点！終了後の金利上昇リスクと借り換えの目安

日本銀行の利上げにより、住宅ローン金利が上昇傾向にある2026年現在、各銀行はあの手この手によって利用者（ローン利用者）を獲得しようとしています。中でも最近目立つのが住宅ローンの金利優遇キャンペーンです。

当初期間優遇型などとも呼ばれます。

こうしたタイプの住宅ローン金利はその“当初期間”は金利が抑えられていて魅力的なのですが、終了後は金利が跳ね上がるリスクがあります。市場金利が上昇している現在の状況下では、その仕組みを正しく理解しておくことがより重要になっています。

金利優遇キャンペーンは期間に注意

金利優遇キャンペーンには大きく「期間限定型（当初期間優遇型）」と「通期適用型（通期優遇型）」の二種類があります。

前者は「当初の一定期間（例：5年や10年）は通常の金利から大きく引き下げますよ」というもので、後者の通期適用型は「住宅ローン利用期間全体で一定の金利を引き下げますよ」というタイプです。

中でも、よく利用されるのは期間限定型（当初期間優遇型）です。

特に期間限定型の金利優遇キャンペーンは、通期適用型と比較して当初の金利引き下げ幅が大きいのが特徴ですが、そのときの見た目の低い金利で「今後の返済まで想定してしまう」と、とんでもない目に遭う可能性があります。

住宅ローンの金利というのは「基準金利（店頭金利）」というベースの金利があり、そこから一定の割引（引き下げ）を行って実際の適用金利を算出しています。

たとえば、現在のメガバンク等の基準金利が2.475％〜3.125％程度だとしましょう。そこから「2％の引き下げ幅」を適用して、実際の金利が0.475％〜1.125％になっているというイメージです。

期間限定型の場合、当初期間中は2.0％の引き下げ幅があるけど、それが終了すると引き下げ幅が1.0％に下がってしまうというような設定になっている住宅ローンが多いです。

当初期間の割引幅が縮小となると、当然ですが基準金利が変わっていなくても実際の住宅ローン金利が上がってしまいます。借入金額の大きい住宅ローンであれば当然ですが、少しの金利負担の増加は月々の返済額にも大きく跳ね返ってきます。

【2026年最新】市場金利上昇局面ではさらにリスク増大

日銀の利上げにより、2026年現在は変動金利の基準金利自体が引き上げられています。つまり、「当初期間終了による引き下げ幅の縮小」と「基準金利自体の上昇」が重なる可能性があり、過去の低金利時代よりも当初期間終了後の返済額増加リスクは大きくなっている点に十分注意が必要です。

金利上昇リスクを考える上で知っておくべきなのが、元利均等返済の変動金利に適用される「5年ルール」と「125%ルール」です。

一見安心なルールですが、金利が急上昇した場合、月々の返済額の中で「利息」の占める割合が増え、「元本」が減らない（未払利息が発生する）リスクがあることを理解しておきましょう。

住宅ローンを契約した当初については金利がキャンペーンで安くなっているので、その返済額（金利）でよくて、本来はもう少し高いということを最初の段階から理解しておくべきですね。

そうでないなら最初から引き下げ幅が変わらない「通期軽減タイプ」のローンを利用するか、全期間固定金利を選択するべきです。

多くの人が見落としがちなのが、「返済が遅れると優遇金利が取り消される」という厳しい条件です。

多くの金融機関の規定には、万が一住宅ローンの返済を延滞した場合、金利の引き下げ優遇が終了すると明記されています。優遇が取り消されると、高い基準金利がそのまま適用され、返済額が一気に膨れ上がってしまいます。毎月の確実な返済は絶対条件です。

また、そうした金利キャンペーンの終了に合わせて「借り換え」を利用するのも一つの手だと思います。

A銀行の住宅ローンからB銀行の別の住宅ローンに切り替えるという方法です。銀行同士も優良なローン利用者の奪い合いをしているので、借り換えローンの利用は歓迎されます。

その時期（市場金利）によっても変わってくると思いますが、再度同じようなキャンペーン金利で契約できることも少なくありません。

ただし、借り換えには数十万円単位の諸費用がかかります。「借り換えたら金利は下がったけど、諸費用を含めると結局損をした」ということにならないよう、以下の費用目安を把握しておきましょう。