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住宅ローンの返済が困難になったときの5つの対処法

2016/10/11最終更新   住宅ローンのライフハック

住宅ローンは長い間返済を続けなければならない借金です。どんなに万全な準備・計画を立てていても20年、30年という長期の返済の間には様々な経済上の変化があるものです。そういった中経済的な事情により住宅ローンの毎月の返済が困難になるケースもあるでしょう。

今回はそんなローンの返済が困難になったときの対処法を解説していきます。合言葉は「危ないと思ったらすぐ動く」です。

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対策は早ければ早いほど選択肢が多い

まず最初に説明しておきたいのは、返済がもう無理という切羽詰った状態から対策を考えるよりも、ある程度余裕があるうちのほうが手の打ちようが多いということです。

返済が困難になったときの対策には大きく「JTIを通じた自宅の貸出」「返済額の軽減申請」「返済期間の延長申請」「個人再生手続き」「任意売却」という5つの対処法があります。

前者であるほど、個人に対する負担は小さくなり、任意売却を除けば、今すんでいる家(マイホーム)を手放すことなく住宅ローンの建て直しもできる可能性もあります。しかしながら、切羽詰まってくると費用面でも時間面でも余裕がなくなり、不利な条件で家を手放さなくてはならなくなるリスクがあります。

 

JTIを通じた自宅の貸出

市場価値が高い住宅で、いい場所にある自宅なら賃貸に出すという方法があります。通常の住宅ローンではローン物件を賃貸に出すことはできませんが、移住・住みかえ支援機構(JTI)が提供する「マイホーム借り上げ制度」は利用できるケースがあります。(少なくともフラット35は可能、銀行の場合は要相談)

ローン返済が厳しい場合は「再起支援借上げ制度」として自宅を貸し出せます。この仕組みを利用して、入ってくる賃料収入を使ってローンの返済に充てることが可能です。
契約は3年ごとの定期借家契約なので、返済の見込みが付いたら、契約を更新しないことで再度家に戻ることができます。
(詳しくは家を買う、建てるなら知っておきたい「マイホーム借り上げ制度」のエントリーをご覧ください)

 

返済額の軽減申請

返済額の軽減申請というのは、銀行との交渉で行うもので「一定期間の住宅ローン返済額を軽減する」というものです。これは、短期的に特別な事情により収入が減少している(または支出が増大している場合)などに当該期間だけ月々の返済額を軽減してもらうというものです。
(軽減してもらった分は期間満了後に支払うことにはなります)

たとえば、病気や怪我などにより仕事が減った、家族の入院や高額な手術費用などの発生により月々の支出の増大などにより一時的に満額の返済が困難な場合に活用できます。

一方で軽減期間終了後には、従来の返済額+(軽減期間分に軽減された分+金利)=月々の返済額となり、返済額は大きくなるので、将来のめどがまったく立たないという場合には、下の返済期間の延長などの手続きの方が有効かもしれません。

※銀行との交渉によるものですので、銀行側の条件などを満たしている必要があります。

 

返済期間の延長申請

これは、現在の住宅ローンの返済期間を延長してもらう方法です。銀行との交渉が必要となりますが、住宅ローンの返済が困難になったときは第1に検討したい方法です。
たとえば、残りの返済期間が15年のローンがあったとして、これに10年の延長が通った場合、月々の返済額が期間が延長された分小さくなります。

もっとも、返済期間が延びることで総金利負担額は大きくなってしまいますが、月々の返済額が過大でこのままでは返済が困難という場合には有効です。

※銀行との交渉によるものですので、銀行側の条件などを満たしている必要があります。

 

個人再生手続

個人再生手続とは将来において継続的な収入見込みのある人で借金の金額が一定額(3000万円)以下の場合に利用できる制度で、自己破産と異なり住宅を手放さずに借金の減額等を通じて自己再生を図る制度です。
住宅ローンが残っている場合でも「住宅ローンに関する特則」を活用することで、一定の条件を満たしている場合には自宅を手放すことなく再生手続きが可能となります。

この場合、住宅ローンの債務(借金)自体が減ることはありませんが、住宅ローン以外の借り入れについては一部減額される場合もあります。

100%自宅を手放さずにすむというわけではありませんが、住宅ローン以外にも多くの借り入れがあり、それさえ多少減額されれば何とかローンの支払いが可能かもしれないという場合には活用できる手段です。

 

任意売却

任意売却というのは、あたな自身の希望によって自宅を売却するという方法です。自宅は手放すことになりますが、ローンが返済できずに銀行から強制的に競売にかけられるよりは高い金額で自宅を売却できる可能性が高いです。

ただし、任意売却を行う場合、必ずその住宅を担保にお金を貸している金融機関(銀行)の許可が必要です。そのため、銀行とも交渉する必要がありますので、ギリギリになって交渉を始めるよりもある程度まだ余裕があるうちから交渉をスタートさせる必要があります。
また、売却額(想定額)が住宅ローンの残債を下回っている場合は任意売却についても銀行側がうんと言わない可能性もあります。そのような場合は弁護士等の専門家等も交えて交渉に臨むようにしてください。

 

住宅ローン返済が厳しい時に絶対にやってはいけないこと

一番だめなパターンは自転車操業をすることです。住宅ローンが返済できないから、住宅ローンよりも金利の高い消費者金融やカードローンなどを使って返済をすることは経済的に破綻するのは目に見えています。

住宅ローンというのは日本で借りれるお金の金利の中でももっとも金利の低いローンの一つです。それが詰まっているという時点で、他の形で資金調達をして何とかするというのは、抜本的な解決にはつながりません。

特別な事情があって1ヶ月とか2ヶ月の短期で利用するのならともかく、将来が見えない状況でこうした対策をするのは絶対に事態を悪化させるだけです。

 

住宅ローンの返済ができない、厳しいときは専門家に相談をしよう

いろいろな対策があることは分かりましたが、実際に自分にとってどのような方法をとるのがベストなのかについては、あなた自身がおかれている状況によって大きく変わります。

・今後の収入の見通し
・今後の支出の見通しや節約の余地
・現在の住宅ローンの残高
・現在の住宅の価値(市場価値)
・現在のローン金利

など様々な要因でとるべき戦略は変わってきます。

可能であれば、個人のライフプランニング、マネープランニングにつよい独立系のFP(ファイナンシャルプランナー)などに相談するのがお勧めです。

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