敷金返還のために抑えておきたい交渉のポイント。トラブルにならないための解決方法

賃貸住宅を退去するときに問題となりやすいのが「敷金トラブル」。敷金が返ってこないとか、追加の請求をされたとか様々なトラブルが発生しているようです。

大家さんの中には利用者の無知に付け込んで請求を掛けようとする人も多いようです。

一方で敷金というのは原則全額が戻ってくるものです。実際に公的なガイドラインや裁判による判例も多く、借り手に有利な判断が多く出ています。利用者の側で敷金について理解しておくことでこうしたトラブルの多くは解決できます。

今回は賃貸住宅の借主が敷金を取り戻すための抑えておきたい敷金返還の基本と不動産業者との交渉のやり方を紹介していきます。

原則として敷金は全額戻ってくる

基本的に「敷金」というのは万が一のための預け金であって、大家さんのものではありません。あくまで入居者が「貸している」に過ぎない性質のお金です。あくまでも家賃の滞納などに備えるものです。

ですから基本的には返してもらうお金なのです。

自然減耗による修繕は大家負担。原状回復義務は元に戻すことじゃない

畳やクロスなどの張り替えなどの費用は基本的には大家の負担となります。こうした消耗は人が住めば当然に起こることなので、このようなコストは家賃に含まれていると考えるべきとされているからです。

退去時には原状回復して戻すことを指しますが、通常の利用で消耗や劣化をした部分（経年劣化）については、貸主（大家）の負担で修繕する必要があるわけです。

借主が負担しなければならないのは、故意や過失によって破損した部分だけです。

このような住まいの傷や汚れに対する費用負担に関しては国土交通省や都道府県などが定めているガイドラインがあります。ガイドラインは「こちら（PDF）」をご覧ください。

下記は東京都の賃貸住宅トラブル防止ガイドラインより一部抜粋したものです。

日照によるクロスの変色：大家負担
エアコン設置による穴：大家負担
冷蔵庫の後ろの黒住など：大家負担
家具設置による床の凹み：大家負担
通常使用の部屋のハウスクリーニング：大家負担
下地の張り替えが必要な釘穴など：借主負担
キャスター付きの椅子などによるへこみや傷：借主負担
引越作業や模様替えなどで生じた床の傷など：借主負担

特約、契約による定めも無効となる場合もある

ただし、こうしたガイドラインに反する内容であらかじめ「契約」していた場合はどうなのでしょうか？たとえば、退去時に入居者はクロス、畳の交換費用、およびハウスクリーニング費用を支払うものとすると書かれているような場合です。

このような契約で定められている場合も「消費者契約法」によって消費者にとって不利な契約は無効とすることができます。

そのため、相手が契約書に書いてあるでしょ！と指摘してきたとしても抗弁することは十分に可能です（法人契約の場合は消費者契約法は適用されないので契約書次第となります）。

証拠のための写真を撮っておくのがベスト

これから引越しをするという場合は、引っ越し先で、後からもめないようにチェックリストをつくり該当する部分は写真を残しておきましょう。

クロスの剥がれや穴などはないか？
床、畳などに傷や焦げなどはないか？
天井にシミや汚れはないか？
雨戸や網戸はちゃんと閉まるか？傷はないか？
窓はスムーズに開閉するか？
備え付きの家電等は正常に動くか？
浴室にカビなどははえていないか？汚れはないか？
トイレ本体や蓋に傷などはないか？流れは正常か？
ドアはスムーズに開閉するか？
下駄箱内にカビなどは生えていないか？

傷や汚れなどを見つけたら写真を撮って、管理会社にもメールで送信しておきましょう。写真データだけだど撮影日が証拠として残りません。

敷金トラブルになった場合の解決方法

とはいっても、実際に大家さんからの修繕費請求等があった場合にどう対応するかというのは一つの問題になろうかと思います。以下に対処方法をまとめます。

まずは内容を精査して交渉する
ガイドラインなどを元に相手の請求が妥当かどうかをチェックします。ガイドラインに反している部分があれば、そこを指摘して引き下げ交渉をします。原状回復の見積もりができる業者もあります。
内容証明郵便を出す
それでも認めない場合、減額に納得できない場合は内容証明で返還を請求しましょう。内容について金額が大きいのであれば司法書士などに依頼しても良いでしょう。
ADR（裁判外紛争解決手続き）
こうした内容でも解決しない場合はADR（裁判外紛争解決手続き）による解決方法があります。ADRは双方の言い分を調停員が聞き、和解案を探るための裁判によらない調停手続きです。費用は数千円程度で行うことができ、調停員より和解案が提示され、双方が飲めば合意となります。不動産の場合「日本不動産仲裁機構」があります。
ただし、強制力はないため、それを蹴ることもできます。その場合は下記の裁判（少額訴訟など）へと移ることになります。
少額訴訟を行う
少額訴訟の場合60万円までの敷金であれば少額訴訟が行えます。原則1回で結審する形となるため、通常の裁判と比べてスピーディーに運びます。
少額訴訟の場合は弁護士ではなく司法書士（認定司法書士）に依頼するいこともできますが、少額訴訟の場合はプロに依頼しないケースも多いです。
特に、敷金トラブルに対する少額訴訟は増えているので裁判所で相談しながら訴状を書くことができます。