不動産売却の媒介契約はどれを選ぶ？一般・専任・専属専任の違いと確認点

家や土地の売却を不動産会社へ依頼するときの媒介契約には、一般媒介、専任媒介、専属専任媒介があります。
選び方の出発点は「複数社へ頼みたいか」と「自分で買主を見つけた場合に直接契約する余地を残したいか」です。

売主が先に決めること

複数社を自分で管理するなら一般媒介を検討する。
窓口を1社へまとめ、定期報告を受けたいなら専任媒介を比較する。
自分で見つけた買主も会社に仲介してもらうなら、専属専任媒介の制約を確認する。

どの契約でも、査定額が高いだけで売却価格が保証されるわけではありません。
契約前に販売計画と費用を聞き、契約後は登録内容と活動実績を確かめます。
制度の確認時点は2026年11月2日です。

一般、専任、専属専任の違い

一般媒介は複数社、専任と専属専任は1社。自分で見つけた相手との直接契約は一般と専任が可能で、専属専任は会社を通す。直接契約時の通知と費用も確認する

契約	依頼先と自分で見つけた買主の扱い
一般媒介	複数社へ依頼できる。自分で発見した相手との直接契約もできる
専任媒介	依頼は1社。自分で発見した相手との直接契約はできるが、通知や費用償還の条項を確認
専属専任媒介	依頼は1社。自分で発見した相手とも、依頼した会社を通して契約する

一般媒介には、他に依頼する会社を知らせる明示型と、知らせない非明示型があります。
複数社へ依頼するときは、価格変更、内覧日程、申込みの重複を売主側でも管理します。
一方、1社に絞る契約でも、その会社だけで買主を探すわけではありません。
レインズを通じて他社の買主へ物件を紹介できます。

期間とレインズ登録、活動報告の義務

契約	売主が確認する期限と報告
一般媒介	期間の法定上限はないが、標準媒介契約約款では3か月以内。レインズ登録と定期報告の法定義務はないため、実施する内容を合意する
専任媒介	期間は3か月以内。レインズ登録は契約翌日から7日以内、活動報告は2週間に1回以上
専属専任媒介	期間は3か月以内。レインズ登録は契約翌日から5日以内、活動報告は1週間に1回以上

レインズ登録の5日、7日は、不動産会社の休業日を除いて数えます。
「契約日を含めたカレンダーの5日後」とは限りません。
登録を終えたら登録証明書を受け取り、報告の方法もメールなど記録が残る形で決めておくと確認しやすくなります。

契約名より販売計画を比べる

一般媒介なら競争で高く売れる、専任なら広告費をかけてもらえる、という結果は契約だけでは決まりません。
担当者が物件をどう紹介し、どの反応を見て販売方針を変えるかまで比較します。

査定価格の根拠となる成約事例と、売り出し価格との違いを聞く。
広告する媒体、写真や間取りの準備、公開範囲を確認する。
他社からの紹介や内覧申込みを受け付ける方針を聞く。
報告書に載せる問い合わせ件数、内覧件数、反応、次の施策を決める。
価格を見直す時期と、その判断に使う情報を合意する。

売主が遠方にいて複数社の管理が難しい場合は、専任媒介で窓口を一本化する方法が候補になります。
自分で複数社へ状況確認でき、情報公開を広げたい場合は一般媒介が候補です。
既に知人などの買主候補がいるなら、専属専任を結ぶ前にその扱いを伝えてください。

契約期間は3か月が必須という意味ではなく、範囲内で協議して決めます。
短い期間を希望するなら販売活動の日程と一緒に相談します。
1か月契約を断られたことだけで、会社が不誠実とは判断できません。

囲い込みを防ぐために売主が確認すること

両手仲介は、同じ会社が売主と買主の双方を仲介することです。
それ自体が直ちに違法というわけではありません。
問題になるのは、他社からの紹介を不当に断るなどして買主の探索を狭め、売主の利益を損なう行為です。

レインズの登録証明書を受け取ったら、記載のURLなどから売主専用画面を開きます。
物件情報と取引状況を見て、「公開中」「書面による購入申込みあり」「売主都合で一時停止中」の表示が実際の状況と合っているか確認します。

報告と表示を照合する

販売中なのに公開が止まっている場合は、その理由と再開予定を聞く。
購入申込みありなら、申込みの有無と条件を報告してもらう。
自分で停止を頼んでいないのに「売主都合」になっていたら、訂正を求める。
問い合わせや内覧が少ないときは、公開先、価格、写真などの改善案を聞く。

一般のポータルサイトに広告が出ていることだけでは、レインズへの登録や他社紹介の受付状況まで確認できません。
表示と報告が食い違う場合はやり取りを保存し、担当者や責任者へ確認します。
解消しなければ、その不動産会社を監督する都道府県等の窓口へ相談できます。

仲介手数料と追加費用を契約時に決める

仲介手数料は、媒介契約を結んだだけで必ず発生する費用ではありません。
売買が成立した場合の報酬額、支払時期、売買が解除された場合の扱いを契約書で確認します。
法定額は上限であり、全社共通の固定料金ではありません。

課税事業者に依頼し、売買価格が400万円を超える通常の売買では、売主一方が支払う税込上限は「税抜の売買価格×3.3％＋66,000円」です。
たとえば税抜価格3,000万円なら、3,000万円×3.3％＋66,000円＝1,056,000円です。
建物の消費税が含まれる取引は、その税額を除いた価格で計算します。

800万円以下の宅地や建物には、媒介に要する費用を勘案し、通常の上限を超えて税込33万円まで受領できる特例があります。
名称は「低廉な空家等」ですが、使用中かどうかは問いません。
特例を使う場合も、媒介契約時に説明を受け、報酬額へ合意する必要があります。

通常の広告費が、成約しなかっただけで当然に追加請求されるわけではありません。
売主が特別に依頼する広告や遠隔地への出張費は別負担となることがあるため、発注前に内容と金額を確認します。