両親が持家に住んでいるという方も多いでしょう。そしてご両親が老人ホームに入ったり、他界するなどして、自宅が空き家状態になっているというケースも少なくないようです。その空き家、ほったらかしで放置していませんか？
放置していると、老朽化が進み資産価値が減るだけでなく、近隣の方にご迷惑をかけてしまうこともあります。正しく上手に空き家を活用、管理することが大切です。また、不要な場合は早めに売却することも税制上も有利となります。今回はそんな実家が空き家になった時の対策についてまとめます。
空き家は負動産？
最近、負動産という言葉が使われるようになりました。資産としての不動産ではなく、むしろ保有すること自体が負債であるという意味での負動産です。
相続等で継いだ実家というのは確かに不動産ですが、それを活用できておらず空き家状態であるというのであれば負動産といえるかもしれません。何もしなくても、固定資産税や都市計画税などの税金は発生するわけですから……
実家が空き家状態なのを放置しておいてよいことは一つもないので、もしもすでに実家を相続して“そのままにしている”というのであれば早めに行動しましょう。
空き家を放置するとどうなる？
日本において空き家の増加が色々問題化しています。
空き家といっても、すぐに使える物ではなく、老朽化していたりしてすぐに貸したり、売ったりすることができないという物件になっています。
そうした物件は、「人が住まずに放置されること」から始まります。
実際に空き家を保有している方の多くが、「何もしていない」という状況が現状です。ただし、空き家を放置するということは下記の様な問題を生みだします。
・人が住まないことで建物の傷みが加速する
特に木造住宅（戸建）はこまめな管理が必要です。人が住んでいれば自然と水を使ったり、空気の入れ替えなどが起こります。掃除もするでしょう。ところが空き家となるとこうしたことが行われずに建物は急激に痛みます。当然痛むと資産価値は低下します。
・空き家となることで悪用されることがある
空き家となった家を不法に利用されたり、ゴミの不法投棄などに利用されることも増えます。放置されている家ということでそこが犯罪の温床となるリスクがあるわけです。最近でも空き家で大麻の栽培がされていたというような報道もありました。このような形で悪用され近隣住民の迷惑となるケースも少なくありません。
相続等で実家などを相続したけど近々住む予定はない、親が自宅から出て老人ホームに入所したり、同居するなどして自宅から離れるなどといった理由で自宅が「空き家」となる場合にはしっかりとした対策が必要です。
また、自宅内に遺品が放置されているようなケースでは泥棒などによる盗難のリスクもあるでしょう。これらも早めに整理しましょう。時間がない場合は遺品整理業者なども利用できます。
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・放置し続けてボロボロになったら固定資産税も高くなる
2015年からは「特定空き家」という制度ができて、空き家を放置し続けると建物の固定資産税の優遇が受けられなくなる制度もスタートしています。
放置し続けるのは得策ではありません。
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特に、空き家となった実家を放置して年数が経過するほど、痛みも激しくなります。
空き家になった実家の活用術
実家を放置して、ボロボロの空き家にしないための対応策として、一般的には「管理する」「貸す」「売る」という3つの選択肢が代表的です。
空き家管理サービスを利用する
最近では、空き家管理サービスというものがあります。月額数千円～1万円程度で自宅のメンテナンスを行ってくれます。専門スタッフが月1回訪問して、水を流したり換気してくれるようなものもあります。
自分でメンテナンスできないけど、将来はそこに住む予定というような場合はこうした管理サービスを使って、自宅が痛むのを予防するようにしましょう。
誰も住まないのにコストをかけるのか？と思われるかも知れませんが、近年はこうした管理サービスに大手の不動産管理会社や警備会社などが参入しており、ニーズが高まっているそうです。
一方で、将来使う予定もないなら下手に維持コストを抱え続けるよりはサクッと売ってしまったほうがコストは安くなるはずです。
賃貸物件として貸す
せっかくの不動産という資産を活用するというのであれば「賃貸として貸す」と言うのも手です。
周辺の賃貸需要にもよりますが、貸すことで家賃収入を得ることができますし賃貸物件は相続税の評価額が下がりますので相続税対策にもなります。
将来自分が住むつもりというのであれば「定期借家契約」としておけば、期間満了時には確実に明け渡しを受けることができますので安心です。
また、建物の状況によっては「家を買う、建てるなら知っておきたい「マイホーム借り上げ制度」」でも紹介したような借り上げサービスを利用することだってできます。
ただし、賃貸物件として魅力を維持するためにはリフォーム等の費用や、定期的なメンテナンス、固定資産税などの税コストを負担する必要があります。入居者が出づらいような物件だとコストだけが発生するという事態になりかねません。
また、シェアハウスとして貸し出しをしたり、古民家カフェなどに改装して喫茶店経営をする、民泊物件として貸し出すというようなビジネスに活用する方法もあります。
いずれのケースでもビジネスになりますので、失敗する可能性もある点は忘れてはなりません。
売却するなら住まなくなって3年以内
空き家となった実家に住む予定もないし、何かに活用したりしてビジネスにするつもりもないというのであれば、早めに売却するのが良いです。
両親が老人ホームに入所するなどの理由で家に住まなくなった場合、3年が一つの目途となります。住まなくなって3年以内であれば「居住用財産の売却」とされるため、3000万円までの譲渡所得が非課税となるからです。
それを過ぎると「売却価格-取得価格」が不動産売買による儲けとして課税されます。
特に、先祖代々受け継いでるというような土地の場合、購入価格が分からないという場合も多いでしょう。その場合「売却価格の5％」しか取得価格としてみなされません。そうなると数千万円単位で売れた場合には多額の譲渡税がかかるおそれがあります。
売却を考えている場合は、なるべく早めに動きましょう。不動産の一括見積サービスなどを活用すると便利です。
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まとめ。空き家となった実家をどうするかは早目に決めよう
実家が空き家となってしまうというケースは、今後ますます増えていくでしょう。そして社会問題化する日も遠くありません。
一方、不動産というのは流動性が低い資産です。どうにか処分しようと思っても苦労してしまいます。もしも、相続等により空き家となった実家を引き継いだという場合は、自身が住む予定がないなら早めに処分について考えていくべきです。
時間がたつほど、痛みますし処分しにくくなります。
また、自分の死後に自宅が空き家となって、将来自分の子どもたちが困るかもしれない……。とお考えなのであれば、自分が元気なうちに自宅を処分するなどの“生前整理”も今後求められる時代が来るかもしれません。
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