実家が空き家になったら？管理、相続登記と売却を進める手順

親の実家が空き家になったら、売るか貸すかを決める前に、名義と管理の担当を確認します。
相続の手続き、建物の傷み、税金は別々に進むため、「そのうち使うかもしれない」と保留する間にも費用がかかります。

最初にすること、持ち続ける費用、売却時に使える可能性がある制度を整理します。
相続登記や税制の確認日は2026年9月23日です。

最初に名義と管理の連絡先を確認する

売却を考える前の3つの確認

1　所有者と権限

親が存命なのか、相続が発生しているのかを分けます。
親名義の家を、子が独断で売れるわけではありません。

2　現地の安全

雨漏り、窓、外壁、庭木、郵便物などを確認。
危険な建物へ無理に入らず、専門業者や自治体へ相談します。

3　支払いと窓口

固定資産税、保険、光熱費、管理費の請求先を整理し、家族内で連絡担当と費用負担を決めます。

鍵、登記関係の書類、固定資産税の通知書、保険証券、建築や修繕の資料を集めます。
電気や水道は、点検や清掃で使うかを考えて契約を整理してください。
空き家になることが保険契約の条件に影響する場合があるため、現在の利用状況を保険会社へ伝えます。

2024年4月から、相続により不動産を取得したことを知った日から3年以内に、相続登記を申請する義務が始まりました。
正当な理由なく義務に違反すると、10万円以下の過料の対象になります。

制度開始前から相続した不動産があり、その取得を知っていた場合は、原則として2027年3月31日までが申請期限です。
「昔の相続だから対象外」とはなりません。
遺産分割がまとまらない場合の相続人申告登記なども含め、法務局や司法書士へ確認してください。

住宅用地には、一定の面積まで固定資産税の課税標準を軽減する特例があります。
空き家になっただけで、すべての税額が自動的に6倍になるわけではありません。

管理が不十分な「管理不全空家」や周囲へ危険を及ぼす「特定空家等」について、自治体から勧告を受けると、住宅用地特例の対象から外れる場合があります。
対象となる土地の区分や負担調整などで実際の税額は変わるため、解体や放置による影響は自治体の税担当へ確認します。

管理を委託しても、所有者の判断や費用負担がなくなるわけではありません。
家族が遠方にいる場合は、訪問の交通費と時間も含め、自分で管理する費用と比べてください。

仮に月6万円で貸せても、年間の入居が10か月なら家賃収入は60万円です。
そこから管理などに6万円、税金に8万円、修繕の備えに12万円を見込むと、残りは年34万円です。
改修費が150万円なら単純回収は約4.4年ですが、この計算は所得税や大型修繕などを含まない仮定です。

実際には募集費用、保険、設備交換、退去後の原状回復なども確認します。
家賃を12か月分もらえる前提だけで改修を始めず、その地域で借り手がつくかを複数の不動産会社へ聞きましょう。
売る場合も、査定価格から仲介料、片付け、解体や測量などの費用を引いた手残りで比較します。

相続した一定の空き家を売ると、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。
売却代金が3,000万円まで無条件で非課税になる制度ではありません。
2024年以後の譲渡で、対象家屋と敷地等を取得した相続人が3人以上の場合、控除上限は1人2,000万円です。

主な確認項目	確認する内容
家屋	原則として1981年5月31日以前に建築され、区分所有建物でないこと
居住と利用	亡くなった方が原則1人で住んでいたこと。相続後の事業、賃貸、居住利用にも制限がある
建物の状態	耐震基準への適合や取壊しなどの要件。買主が行う場合にも期限がある
価格と期限	売却代金1億円以下など。原則として相続開始から3年経過日の属する年の12月31日まで、かつ現行制度は2027年12月31日までの譲渡