アパート経営「一括借り上げ（サブリース）」の罠とは？家賃減額リスクとデメリットを徹底解説

アパート経営や不動産投資などで、業者側の売り文句として出てくることが多い「一括借り上げだから安心」などというセールストーク。

アパートやマンションを買っても業者が30年、35年という長期間借り入れしてくれるなら、リスクはないよね。とお考えの方も多いかもしれません。

ところがこの一括借り上げ（サブリース）にはデメリットや落とし穴もたくさんあります。今回はそんな一括借り上げ・サブリースについてのリスク・デメリットや、最新の法律事情について解説します。

まずは、不動産の一括借り上げの仕組みを正確に解説します。

一括借り上げというのは、一般的にサブリース契約と呼ばれる方式です。たとえば、あなたが10室を持つアパートを建てたとします。このとき、契約の形態によって呼び方が異なります。

このように、オーナー、借り上げ業者、入居者の3者が介在し、業者が建物を一括して借り上げる仕組み全体を指して「サブリース方式（一括借り上げ）」と呼んでいます。

こうした契約では、家賃を保証するというケースがあります。
業者は大家さんに対して、部屋が空室だろうが満室だろうが、所定の家賃のたとえば80％を支払うといった具合で契約するわけです。

こういう契約であれば、大家さんは毎月想定家賃の8割がもらえるわけですから、空室リスクなどの先が読めないリスクから逃れることができるわけです！

しかも契約期間は30年、35年などの長期！これで不動産投資は安泰だ。やったね！

とはいきません……。

まず一番大切なことがこれです。

“30年一括借り上げ”というのは某社などが、30年の間大家さんのアパート（マンション）を借り上げすることを約束する契約です。

でも、この時の賃料まで30年保証するわけではないのです。

大家さんと業者の関係は、住宅（アパート・マンション）の貸し手と借り手です。そして、借り手は賃料について交渉する権利を有しているわけです。

借りることは保証するけど、“いくらで借りるのか？ということまでは保証するわけではない”ということです。
要するに、業者はマスターリース契約を結んでいる大家さん（投資家）と家賃の減額交渉ができるわけです。以下のQ&A記事をご覧ください。

当初は家賃保証を1室5万円でしていたのに、数年後には家賃が4万円に、さらに数年後には家賃を3万5千円に下げられるという話です。4万円なら大家さんの手取りは32万円、3.5万円なら手取りは28万円に減少してしまいます（手数料率が20%の場合）。

契約上、不動産業者との契約は「賃貸借契約」です。借地借家法という法律では本来、立場の弱い借り手（賃借人）を守るという構造になっています。

また、消費者にとって著しく不利な契約を無効とする「消費者契約法」という法律もありますが、不動産投資（賃貸経営）の場合、大家は「事業者」としての扱いになるため、原則として消費者契約法の保護対象外となります。

そのため、サブリース契約・一括借り上げ契約において、大家とサブリース業者とを比較すると、規模が大きいサブリース業者（不動産業者）の方が法律上は「借り手」として手厚く守られるという結果になっています。

家賃交渉をするというのは不動産の借り手であるサブリース業者の権利です。
たとえ、契約書に「サブリース期間中は家賃の減額はしない」と書かれていたとしても、減額請求は権利として認められています。

法律上の借り手にとって不当な特約は無効と判断されるケースが多く、これについては裁判ですでに判例として出ています。契約書にどう書かれていようが、家賃減額を交渉するのは借り手の権利なわけです。

一方で、大家側から「家賃を下げられるなら契約を解除したい」と思っても、簡単には解約できません。
借地借家法に基づき、貸し手（大家）からの解約には「正当事由」が必要とされます。単に「収益が合わないから」という理由だけでは正当事由として認められにくく、解約予告期間（6ヶ月から1年程度）の制約や、高額な違約金が発生する契約になっていることが多いため、出口戦略が描きにくくなります。

さらに悪質なケースとしては、サブリース契約の維持を盾に修繕費やリフォーム費用などが請求されることもあります。

もちろん、アパートやマンションを維持するためには修繕やリフォームは欠かせません。ただし、多くのサブリース業者はそうしたリフォームについて、サブリース業者お抱えの指定業者しか認めないというケースが多いです。

大家さんが「こっちの業者の方が安いから」といっても、「それならサブリース契約は継続しません」と脅されることもあるようです……。
サブリース業者は、指定業者に割高なリフォームをさせることで、そこからのキックバック等で利益をあげているともいわれています。

近年大きな問題となった「かぼちゃの馬車事件」に代表されるように、サブリース会社自体が倒産するリスクもあります。業者が倒産すれば家賃保証は突然消滅し、オーナーは自ら入居者と直接契約を引き継ぐなどの対応に追われます。最悪の場合、預けていた敷金が返還されないケースも起きています。

また、物件を売却しようとした際、サブリース契約がついたままだと買主がその契約を引き継がなければならず、投資家から敬遠されやすくなります。結果として、買い手が限定され、売却価格が相場より下がってしまうリスクも抱えることになります。

こうしたトラブルの多発を受け、2020年12月15日に「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」（通称：サブリース新法）が施行されました。これにより、以下のルールが義務化・禁止されました。

• 誇大広告の禁止：「絶対に家賃は下がりません」など、リスクを隠して家賃保証を過大に強調する広告の禁止。
• 不当勧誘の禁止：家賃減額リスクや解約の条件について、意図的に告げずに勧誘する行為の禁止。
• 重要事項説明の義務化：契約前に、書面を用いて家賃変動リスクなどを説明する義務。

法律が整備されたことで悪質な業者は減りつつありますが、新法施行後も「賃料減額請求権」や「業者の倒産リスク」「大家からの解約の難しさ」といったサブリース契約の本質的なリスクが消滅したわけではありません。

30年一括借り上げの契約を結ぼうが結ぶまいが、結果として物件の入居率が悪い（収益性が悪い）物件について、だれがそのリスクを負うかといえば、その所有者である大家さんです。

一括借り上げ、サブリース契約は「空室リスクがない」と謳われますが、実際に空室が増えれば家賃保証をしている業者にとっては損失が発生します。
その損失は、いずれ家賃の値下げという形で大家さんがリスクを負わなければならないのです。

私は、株式投資や投資信託（REIT含む）などの有価証券投資と違い、不動産投資というものは経営に近いものだと考えています。それをどう活用するのか、どう運用するのかはオーナー（経営者）である大家さんが判断しなければなりません。

管理会社に全部を任せるのも否定はしません。ですが、途中で書いたリフォーム費用の件もそうであるように、管理会社と大家さんの目的は必ずしも一致しません。そうした管理会社にオーナーとしての権限の大部分を譲り渡して利益が出るのか？と言われると、私個人は甚だ疑問です。

もし、それでうまくいったというのであれば、よほど管理会社との関係がうまくいっているか、あるいはそうやって中抜きされても利益が出るほどの超優良物件を持っていたということに過ぎないと思います。

以上、不動産の一括借り上げが抱えるリスク。不動産投資の家賃保証・サブリースは手放しで安心できるものではない、というお話でした。

【おすすめ】楽天モバイル三木谷キャンペーン

今、一番おすすめのモバイル回線は「楽天モバイル」です。

今は『楽天モバイル』が最強。楽天リンクを使えば通話かけ放題だし、パケットも使い放題で月々3,168円。データ通信をあんまり使わない人は1,078円で回線を維持できます。
さらに、家族と一緒なら110円OFF。

今なら三木谷社長からの特別リンクから回線を作ると、他社からMNPで14,000ポイント。新規契約なら11,000ポイントもらえるぶっ壊れキャンペーン中。

＞＞三木谷キャンペーン申し込みはこちら