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消費税増税と住宅ローン減税、税金面から考える住宅の買い時はいつ?

tax2014年4月からは消費税が5%から8%へと増税されます。その一方で、住宅購入に関しては2013年9月末までに契約を結んだ場合は5%のままでよいという経過措置があります。また、消費税増税後に住宅を購入された方は、住宅ローン減税が現在の最大200万円から最大400万円にまで拡大するという緩和措置がとられています。このように複雑化している消費税増税と住宅ローン減税。税金面から考えると、家の買い時って何時なのでしょうか?

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消費税とマイホーム購入

消費税の増税が行われます。税率は5%から8%へとまず上昇します。
ただし、マイホーム購入の場合、この税率についてはすべてにかかるわけではありません。

具体的には、「土地」は非課税になっているのです。たとえば、戸建て住宅で土地2000万円、建物3000万円という物件の場合、消費税がかかるのは建物部分だけの3000万円×税率となるわけです。

そのため、土地の割合が大きい一戸建ては消費税増税の影響を比較的受けにくく、土地の割合が小さい分譲マンションなどは消費税増税の影響を受けやすいという特徴があります。

とりあえず、一戸建てなのか、それともマンションなのかで消費税の影響はずいぶんと違ってくるわけですね。

住宅ローン減税と改正案を抑えよう

住宅ローン減税というのは、住宅ローンを利用して一戸建てや分譲マンション等のマイホームを取得、増改築した場合に所得税や住民税の税額控除を受けることが出来る制度です。

・住宅ローンの残高の1%分が税額控除できる
・控除期間は最大10年

となっております。この制度は現在もありますが、控除可能な限度額が違っています。具体的な違いを表にすると下記のようになります。

入居時期 1年あたりの控除額
2014年3月末まで 最大20万円(10年で200万円)
2014年4月
~2017年末まで
最大40万円(10年で400万円)
1年あたりの控除額=住宅ローンの残高×1%、または1年あたりの最大控除額のいずれか小さいほう

ちなみに、経過措置物件(消費税5%)で購入した物件で、入居時期が2014年4月以降となった場合は、適用される住宅ローン減税は旧制度のものとなります。
二重取りというのは出来ない仕様になっています。

この住宅ローン減税のポイントは「住宅ローン残高(残債)」に対する控除ということです。2014年4月以降でも借りるローンが4000万円未満ならこの控除をフルで活用することは出来ないというわけです。2000万円以下なら変更前と同じになってしまいます。

また、住宅ローン減税はあくまでも「減税」です。払った税金を減らすわけです。極端な話、年間で10万円しか所得税・住民税を払っていない家計が40万円の税額控除を得たところで差額の30万円は戻ってこないわけです。
(現金給付とする案もあるそうですが、こちらは固まっていません)

ということは、住宅ローン減税のメリットを享受するには4000万円以上の住宅ローンを組んだ上で40万円以上の税額控除を活用できる比較的高所得者となるわけです。ざっくり計算すると年収で700万円~800万円以上くらいの人の恩恵が大きくなりそうです。

さて、それでは、消費税の増税と、住宅ローン減税の拡充、これらを考えると住宅の買い時は何時なのでしょうか?

 

どちらが得というのは一概には言えない

実は、住宅ローン減税の拡充と消費税とで、どちらがお得なのかというのは一概には言えません。
それは、購入する物件によって消費税がかかる範囲が異なるというのと、住宅ローン減税の場合はローンを組む金額や、対象者の所得水準によってお得度が変わってくるためです。

消費税増税の影響

消費税増税による影響は物件価格の3%相当ということになります。
これは購入物件の上物(建物)部分のことを指します。土地代は別です。

2000万円の物件:60万円の差
3000万円の物件:90万円の差
4000万円の物件:120万円の差

となるわけです。結構な金額の差が出てきますね。

住宅ローン減税の影響

こちらの場合は、借りる住宅ローンの金額と返済を考えていく必要があるのでちょっと計算が面倒です。とりあえず、30年返済、2%程度の金利で住宅ローンを組んだ場合の10年間の住宅ローン控除額を見てきます。(全額控除可能とする)

住宅ローン額 2014年3月末まで 2014年4月以降 差額
2000万円 172万円 172万円 0万円
3000万円 256万円 200万円 56万円
4000万円 345万円 200万円 145万円
5000万円 400万円 200万円 200万円

こんな感じです。住宅ローンは毎年返済していくので年々控除できる金額が減っています。

2000万円以下のローンは当然ですが、制度に違いがでないので、前後で違いはありません。
このくらいのローンを組むつもりなら、問答無用で増税前に買うほうがお得なわけですね。

3000万円以上の住宅ローンを組むなら、少し税額控除のメリットがでてきます。
おおよそですが、一戸建てで建物価格が2000万円以下という住宅を購入するというのであれば税効果をフルで使える前提で増税後のほうの魅力がアップするようになりそうです。

一方で、分譲マンションの場合は2000万円のマンションというのはちょっと考えにくく、3000万円~4000万円というあたりが一般的な水準でしょうか。こうなってくると3000万円くらいの住宅ローンだと、消費税増税の影響分をカバーするのは難しそうです。消費税増税の影響をカバーできるとすると4000万円くらいの多額のローンを組んだ場合となるわけでしょうかね。

4000万円のローンを組めるという時点でそれなりの高所得者じゃないと難しそうと言うことを考えると、増税後に買ったほうがお得(ローン減税の恩恵を強く受ける)のは高額所得者の方がベースになりそうです。

 

さいごに

上の考察はあくまでも、消費税と住宅ローン減税という面だけを考えた場合のものです。
住宅購入はそれ以外にも住宅ローン金利や住宅購入に対する需給関係、資材価格など多くの要素が絡んでくるので、これだけで「買い時」を判断することは出来ません。
繰り返しになりますが、あくまでも増税とローン減税の両面から考えた場合のお話となります。

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