特定優良賃貸住宅（特優賃）とは、広くて良質な住まいに安く見たいと考えている中堅所得者ファミリーを対象として都市部に建設されている住宅です。各地の住宅供給公社が管理しており、所得などの要件がありますが、要件を満たせば民間住宅の場合は所得に応じて一定の家賃補助がでます（公社が建設した住宅は補助はありませんが、最初から家賃が割安に設定されています）。
今回はこの特定優良賃貸住宅（特優賃）の仕組みや使い方の他、メリットだけでなくデメリットも合わせて紹介していきます。
特定優良賃貸住宅（特優賃）を利用するには？
特定優良賃貸住宅（特優賃）には一定の利用条件があります。
1）複数人（家族）で居住すること
2）日本国籍がある、あるいは在留カード・特別永住者証明書が交付されていること
3）現在持ち家がない、あるいは入居までに処分する人（セカンドハウス不可）
4）所得が一定の範囲内であること
複数書きましたが、結婚していたり子供がいる世帯で持ち家がないという人であれば、所得基準さえ満たせば住み替えに特定優良賃貸住宅（特優賃）を利用することが可能です。
特定優良賃貸住宅（特優賃）のメリット
メリットは大きく「質の高いファミリー型のマンションに住める」「家賃補助がある」「仲介手数料・礼金が不要」という点があります。
質の高いファミリー型のマンションに住める
特定優良賃貸住宅（特優賃）は平成5年に定められた「特定優良賃貸住宅促進制度」を活用してできた中堅所得者層向けの住宅です。特定優良賃貸住宅（特優賃）として認められるには様々な条件を満たす必要があります。
そのため、特定優良賃貸住宅（特優賃）住宅であればそれなりに質の高い住まいであるといえるでしょう。
家賃が安い
特定優良賃貸住宅は、市場相場の契約家賃から一定の補助金を差し引いた金額で済むことができます。そのため、同グレードのマンションに住むよりもより安い賃料で住むことができます。補助額は世帯の収入および家族数によってかわってきます。
市場相場よりも安い値段で済むことができます。逆に考えると、同額の家賃をだせば高いグレードのマンションに住めるということになります。
仲介手数料や礼金は不要
通常、部屋探しをするときは仲介業者に家賃の50%程度の仲介手数料と、大家さんに対する礼金（戻ってこないお金）が発生しますが、特定優良賃貸住宅の場合は無料です。
ただし、敷金については契約家賃の3カ月分が必要になります
特定優良賃貸住宅（特優賃）のデメリット
デメリットとしては「中所得者層しか恩恵が無い」「補助の形態によってはメリットが少ないことがある」「所得が増加するとメリットが無くなる」「新しい物件は競争が激しい」という点が挙げられます。
中所得者層しか恩恵が無い
特定優良賃貸住宅には利用にあたった「所得基準」があります。
これは都道府県によって異なりますが、概ね年収400万円～600万円くらいの世帯になります（子供の数などによって差があります）。
この条件を満たせない場合は特定優良賃貸住宅を利用することができません。また、この条件を上回る場合には家賃の補助が小さくなるので特定優良賃貸住宅の家賃メリットを享受することができません。
そもそも特定優良賃貸住宅は中所得者層に対する良質な住宅供給という目的の制度なのでいたしかたない部分もありますが、所得条件がネックで利用できないという方もいます。
補助の形態によってはメリットが少ないことがある
特定優良賃貸住宅の家賃補助は物件によって「傾斜型」と「フラット型」の2種類があり、傾斜型は年々家賃補助額が小さくなるので家賃メリットが徐々に小さくなってしまう場合があります。
所得が増加するとメリットが無くなる
家賃補助は前年の所得によって変わるため、所得が大きく伸びてしまったような場合には補助金額が小さくなって周囲とくらべて家賃上のメリットが消失あるいは小さくなるリスクがあります。
新しい物件は競争が激しい
こうしたプレミアム性のある物件だからこそということになりますが、新築の特定優良賃貸住宅については競争が激しくすぐに埋まってしまいます。借りたいけど借りれない状況になるわけです。
まとめ
各地の住宅公社のホームページでは特定優良賃貸住宅の空き状況などもチェックすることができます。ぜひホームページなどをチェックしてみてください。
ただ、特定優良賃貸住宅だから一概にどんな物件でもお得というわけではありません。URのような選択肢もありますし、一般賃貸物件でもお得な物件が見つかる可能性はあります。あくまでも一つの住宅探しのオプションとして活用されることをお勧めいたします。
