マイホーム、不動産、土地などを売却しようと考えた場合、一般的には不動産会社に仲介してもらって売却するというのが基本となります。その売却の仲介を依頼する契約のことを「媒介契約」と呼びます。不動産の媒介契約には「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」という3つのタイプの契約があります。
それぞれで、売主、不動産会社に対する契約の縛りが異なります。今回は不動産の売却を考えたときに不動産業者と結ぶ、媒介契約の種類とそれぞれの特徴、契約時の注意点などを紹介していきます。
3つある不動産の媒介契約の意味
不動産媒介契約は「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。
それぞれで売主、不動産会社に対する縛りが異なります。
| 専属専任 | 専任 | 一般 | |
|---|---|---|---|
| 複数の不動産会社への依頼 | 不可 | 不可 | 可 |
| 自分が直接契約相手を見つけること | 不可（会社を通してなら可） | 可 | 可 |
| 契約有効期間 | 3ヶ月以内 | 制限はない | |
| 指定流通機構登録 | 契約締結5日以内 | 契約締結7日以内 | 登録の義務なし |
| 行有無状況報告義務 | 1週間に1回以上 | 2週間に1回以上 | 義務はない |
一般媒介が最も緩く、専任媒介、専属専任媒介となるほど相互への縛り付けが厳しくなります。
一般媒介契約のメリット、デメリット
双方にとってももっとも緩い契約になります。売主は複数の業者に売却仲介を依頼できます。
それぞれの業者で競合させることができる一方で、不動産会社からしてみれば、自分のところを通じて必ず売却できるわけではない（仲介手数料が入るわけじゃない）ということで、販売活動に積極的になってくれないという可能性があります。
希少価値の高い物件などなら有効に活用できるかもしれません。
ただし、全体的に考えると、不動産会社は一般媒介契約だと「広告を打ちにくい（コストをかけられない）」という形になるので、正直あまりいい顔はされないと思います。
専任媒介契約（専属専任媒介契約）のメリット、デメリット
専任媒介契約・専属専任媒介契約は、不動産会社を1つに絞って仲介を依頼します。
不動産売買の手数料は「3%＋6万円」が基本となります。不動産会社からすれば専任媒介契約を取り、制約させることができれば、利益が確実に見込めるようになります。
専任媒介と専属専任媒介の大きな違いは「売主が直接買い手を見つけてきた場合の扱い」が違ってきます。
専属専任の場合は自分で見つけた場合でも不動産会社を経由して売買する必要があります（仲介手数料が発生する）。
こうした点もあって、実務上は専属専任媒介契約がとられることはあまりなく、専任媒介契約となるのが一般的です。
専任媒介契約は利益が確実に見込めるという部分が大きく、専任媒介契約・専属専任媒介契約であれば不動産会社は広告等で多少コストをかけてでも売却しようと思ってくれる可能性が高くなります。販売活動も一般媒介よりも積極的になるでしょう。
一方のデメリットとしては販売会社が一社のみとなることで「情報の囲い込み」が行われてしまうリスクがあるということです。
・情報の囲い込みが行われるリスクがある
不動産業界の悪しき慣例ともいえるのが「情報の囲い込み」です。先ほどの通り、不動産の売買でもらえる業者の手数料は「3%＋6万円」が基本です。売主からこの金額をもらえます。
ただし、この「3%＋6万円」の手数料は売主だけでなく、買主からも受け取ることができます。
つまり、専任媒介契約を結んだ会社が、自分自身で買主も見つけることができれば、売主、買主の両方から「3%＋6万円」の手数料をもらえるのです。これを「両手」といいます（片方からのみの場合は「片手」）。
当然、不動産会社はこの「両手」の方が収益性が高くなるので、買い手も自分自身で見つけようとします。この両手主義＋情報の囲い込みが行われると2つの問題が発生します。
・売れるまで時間がかかる
自社経由しか受け入れない場合、どうしても買い手希望者の数も減るので、買主の母数が減少して売れるまでの時間がかかるようになります。
・売主と利益相反する取引となる可能性がある
たとえば、別の不動産会社経由で3200万円で買いたいという人がいるという提案よりも、自社経由で3000万円で買いたいという人の方が不動産会社にとっては両手のため利益になります。
専任媒介以上の契約になるとレインズなどの指定流通機構への登録が義務付けられますが、他社経由での問い合わせをしても「もう申し込みが入ってます」といったような形で囲い込みをするケースが後を絶ちません。
「不動産の一括見積もりサイト利用の注意点と問題点」でも問題視していますが、一括見積で高い価格（見積価格）をあげて、とりあえず専任媒介契約だけ取ろうとするような業者もありますが、この辺りは要注意といえます。
これは不動産業界の本当に悪い部分の一つです。ちなみにソニー不動産はこうした慣習に異を唱える形で両手取引の禁止を打ち出しています。個人的にはこうした取り組みをする不動産業者を応援したいと思っています。
参考：不動産売却とソニー不動産の評判。両手取引なしで物件は高く売却できる？
結局大切なのは信頼できる不動産会社かどうか？
結論としていえる部分は、不動産売却における契約は、一般媒介契約、専属媒介契約、専任専属媒介契約といった契約の種類を問わず、その不動産会社が信頼できるかどうか？という部分になります。
それはどうやって見極められるのか？という部分は正直いって外からではわかりにくいです。
そのため、やってもらった結果を見て判断するしかない部分もあります。
専属媒介契約、専任専属媒介契約は基本的に3か月未満の契約となります。ただし、この期間はその範囲であれば自由に決めることができます。
不動産会社を選んで専属媒介契約をお願いするときは、「素人で正直いろいろわからないので最初の契約期間は最初だけ1か月にしてもらってもいいでしょうか？」というように交渉してもよいかもしれません。
3か月以外は受け付けないというような対応をするような業者もあるかもしれませんが、そういう対応しかできない業者は逆に信用できないと考えることもできます。
そうした期間で本当にその不動産会社が販売活動に積極になってくれているかをチェックすることもできます。
また、すでに専属媒介契約を結んでいる場合で、業者の対応に不満を持っているという場合は、専属媒介契約の更新をせず、別の会社を探すということも可能です。
すでに広告費を使っているから……などといった形で引き止めも入るかもしれませんが、物件売却は売主主導で行うものです。その会社の販売戦略や状況に問題がある、と売主であるあなた自身が判断するのであれば契約を更新しないというのは自由です。
ただし、契約期間中に売主都合で解約する場合には広告料などを請求される可能性があるということを理解しておきましょう。あくまでも更新をしないというお話です。
以上、不動産会社に物件売却を依頼するときの媒介契約の種類とポイントを紹介しました。
