おすすめ記事

当ブログのおすすめ記事を紹介します。

アパート経営・マンション投資とREIT(不動産投資信託)投資の違い

realestateいわゆる不動産に直接投資をするアパート経営やマンション投資と、直接的に不動産を買うわけではなく投資信託の仕組みで間接的に不動産に投資をするREIT(不動産投資信託)に投資をするという意味の違いを考えていきましょう。

実質的には不動産投資であっても、リスクやリターン、管理の手間などは大きく異なります。それぞれにメリット、デメリットがあるので自分に合った運用を選びましょう。

スポンサーリンク

不動産投資の手段としての現物投資と投資信託投資

アパート経営やマンション投資、REIT(不動産投資信託)は直接的、間接的という違いはあれど不動産に投資をする運用商品です。いずれも、インカムゲイン(賃料収入・分配金)がメインですが、不動産価格の上下によるキャピタルゲイン(売買益)も見込むことができます。

 

REIT(不動産投資信託)のメリット

まずは、REIT(不動産投資信託)としてのメリットを見ていきましょう。REITとは多くの投資家から資金を集めてその資金で投資法人を作り、その投資法人がビルなどの不動産を購入管理して、賃料収入等を、投資家に分配するという仕組みになっています。

・少額から投資ができる(数万円以下~。実物なら最低でも数百万~)
・基本的には完全に「お任せ」で運用できる
・いつでも売却できる(流動性の高さ)

このあたりが実物不動産と比較した時のメリットといえそうです。

 

少額から投資ができる

REITについては数万円という少額から投資ができます。一方の不動産投資の場合はマンション一戸といった場合すでも数百万円から、アパート一棟、マンション一棟となると数千万円~数億円といった金額にもなります。少額の資金で手軽に不動産に投資をするというのであればREITに軍配があがります。

 

完全にお任せで運用可能

不動産投資の場合、管理会社に不動産の管理を委託したとしても、大家さんとして色々な手続きをする必要がありますし、時には経営的な判断(賃料の引き下げ、リフォームなど)もする必要があります。税金(固定資産税、都市計画税、所得税など)の申告や納付も必要です。

REITの場合はこうした管理業務などは不要です。基本的にはREITにお任せができます。

 

いつでも売却(換金)できるという流動性の高さ

不動産は相対取引といって一対一で取引をする必要があります。保有するAマンションを売却する場合は地元の不動産屋さんなどに仲介してもらって買い手を見つけます。簡単に買い手が現れるものではないため、すぐには売れません。換金を急ぐのであれば、相場よりも安い価格で投げ売る必要があります。

一方のREITは証券市場でいつでも売買可能で最短で3日(営業日)で現金化できます。多くのケースで売りたくても売れないということはありません。この流動性が高いというのは大きなメリットといえます。

 

実物不動産投資(アパート経営・マンション投資)のメリット

続いて、実物であるアパートやマンションに直接投資をするときのメリットを考えていきましょう。最初にREITのメリット(実物不動産のデメリット)を紹介したので、実物に対してネガティブな印象があるかもしれませんが、実物には実物のメリットがあります。

・レバレッジを活かした投資が可能
・経営次第では効率を高めることができる
・減価償却費などで節税効果もある
・事業的規模になれば幅が広がる

 

レバレッジを活かした投資が可能

レバレッジはテコの原理です。小さな資産で大きな資産を動かすことを投資のレバレッジといいます。たとえばアパート一棟を6000万円で購入しようという場合、6000万円をキャッシュで用意することはあまりありません。1000万円の自己資本で残りはローンを組むことが多いです。

このケースだとレバレッジ6倍の運用ができるということになります。仮にREITもアパートも利回りが5%の場合、同じ1000万円の自己資金でREITを買ったときとアパートを買ったときとではリターンも6倍になります(実際にはローン金利があるため、その分リターンは減少する)。

また、ローンを組み合わせ2棟目、3棟目といったような複数棟投資をすることができるというのも大きなメリットといえそうです。REITの場合は信用取引によって自己資金の3倍程度までの運用は可能ですが、最大半年という決済期限があるため、原則的には自己資金だけでの投資になります。

一方で、レバレッジにはリスクがあることも忘れてはいけません。たとえば、前述のアパートの利回りが5%でローン金利が2%なら3%分が利益になりますが、金利が上昇してローン金利が6%になると逆ザヤになります。レバレッジはプラスになるときは収益性を増大させますが、逆方向に動くと損失を拡大させます。

 

経営次第では効率を高めることができる

アパート経営や不動産投資は経営としての側面が強いです。
入居率を高めるための工夫、家賃を落とさないですむような工夫といった経営のやり方次第では不動産の利回り・収益率を高めることもできます。

管理会社を使わずに自分で管理すれば利回りをより高めることだってできんます。こうした余地があるのもアパート経営やマンション投資といった実物不動産投資の特徴といえます。

 

減価償却費などで節税効果もある

税制面のメリットもあります。購入した不動産の減価償却費(建物の経年劣化分)については費用として計上することができます。

たとえば木造住宅の耐用年数は22年です。購入したアパートの建物部分の価値が5000万円だとすると年間に227万円分を「減価償却費」として所得から控除することができます(定額法の場合)。つまりこの金額分だけ所得税が安くなるわけです。

もちろん、保有する不動産からあがる賃料収入は所得に加算されますが、REITにはこのような仕組みがないことを考えると税制面では有利といえそうです。マンション投資などでこの節税効果が謳われるのはこのあたりの仕組みです。

ただし、最終的に考えるべきは収支であり、マンション販売業者などが「税効果まで含めればプラス」みたいな宣伝をみると違和感を感じます。あくまでも不動産投資単体で収益が取れないなら投資する価値はないように思うのですが……。

 

税率はREITより実物不動段が高い?

ただし、REITの場合は分配金への税率は20%である一方、実物不動産からの賃料収入は総合課税の対象で所得税+住民税で15~55%となります。

どちらが税率で得になるのかはサラリーマンなどの本業の収入(所得)と、不動産からあがる収入(所得)によって変わってくることになりそうです。

所得が900万円の時の総合課税の実効税率は所得税+住民税で21.37%になりますので、このあたりを超えるかどうかが一つの目安になってきそうです。なお、所得と収入は違いますのであしからず。
参考:収入(年収・給与)と手取り、所得の違いを理解しよう

課税される所得金額 税率 控除額
195万円以下 5% 0円
195万円を超え 330万円以下 10% 97,500円
330万円を超え 695万円以下 20% 427,500円
695万円を超え 900万円以下 23% 636,000円
900万円を超え 1,800万円以下 33% 1,536,000円
1,800万円を超え4,000万円以下 40% 2,796,000円
4,000万円超 45% 4,796,000円

 

事業的規模になれば幅が広がる

不動産の実物投資は「事業的規模」と呼ばれるラインが一つの目安となります。5棟10室といわれますが、マンションなら10室以上、戸建なら5棟以上が一つ目の屋安と言われます。

事業的規模になることで青色申告控除などの税控除ができるようになるほか、家族に対して給料を払うことができ、その分を「経費」とすることもできるようになります。こうした規模になれば、さらに税務上のメリットは大きくなるでしょう。

 

アパート経営・マンション投資とREIT(不動産投資信託)投資

結局のところ、私個人が考えるどちらがいいか?ということは不動産投資に対してどれだけ自分が積極的関与していきたいか、時間をかけることができるかということだと思います。

本業の仕事が忙しくて管理とかそういうことはできる限りしたくないというのであればREIT投資をお勧めします。一方で、夢は数億円の資産家になること。将来は大家業を専業にしたい、借金というリスクを負ってでも不動産にかかわりたい、不動産の運用に時間や手間を取られても構わないという人は実物投資に向いていると言えるでしょう。

 

以上、実物不動産投資とREIT投資の違いをまとめてみました。

Pocket

同じカテゴリーの人気記事 ベスト10

おすすめ記事

 

関連記事

この記事を読んでいる人はこの記事も読んでいます。  

twitterで更新通知

更新は下記のアカウントでツイートしているのでぜひフォローしてください。

PAGE TOP